"가족에게 빼돌린 집, 내 보증금은 이대로 날리는 건가요?"

돌려받지 못한 보증금과 가족 간에 이루어진 뻔뻔한 '가짜 매매'.
비정상적 거래 정황을 찌르는 치밀한 입증과 사해행위 취소 법리 구성으로
매매계약을 취소시키고 '보증금 전액 반환'을 이끌어냈습니다.

원고(의뢰인)는 임대차 계약 종료 후에도 거액의 보증금을 돌려받지 못하고 있었습니다. 그러던 중, 채무자인 집주인이 이미 다른 빚이 많아 경제적으로 매우 어려운 상태에서 자신의 유일한 부동산을 가까운 친족에게 매매 형식으로 넘겨버린 사실을 알게 되었습니다.

빚이 재산보다 많은 사람(채무초과 상태)이 부동산을 처분해 현금화하거나 빼돌리면, 돈을 받아야 할 채권자는 권리를 행사하기 매우 힘들어집니다. 피고 측은 정상적인 거래였다고 주장하며 보증금 반환을 거부했습니다.

저희 법무법인은 이 거래가 채권자를 속이기 위한 사해행위임을 밝혀내기 위해 관련 대법원 판례를 무기 삼아 세 가지 핵심 전략을 펼쳤습니다.

1. ① 특수관계인 확인 및 수익자의 '악의' 추정
   매수인이 채무자의 가까운 '친족'이라는 특수관계임을 밝혀냈습니다. 수익자(친족)가 "나는 집주인의 빚 상황을 몰랐다"고 발뺌하더라도, 가족 관계라는 점을 이용해 채권자를 해할 의도(악의)가 있었음을 법리적으로 강하게 추정시켰습니다.
2. ② 비정상적 거래 정황의 입증
   가족 간 매매라 하더라도 정상적이라면 대금이 명확히 오가야 합니다. 하지만 실질적인 대금 지급 내역이 불분명하고, 서둘러 등기부터 넘긴 점 등 상식적이지 않은 거래 절차를 명백한 증거로 제시했습니다.
3. ③ 채무초과 상태 및 공동담보가액의 정확한 산출
   당시 집주인이 이미 빚더미 상태였음을 증명하고, 부동산 시가에서 기존 채무를 뺀 '남은 가치(공동담보가액)'를 수학적으로 정확히 계산하여 의뢰인의 보증금이 충분히 보장받을 수 있는 범위임을 입증했습니다.

집요한 사실조회와 치밀한 법리 다툼 끝에, 법원은 태앤규의 주장을 100% 수용했습니다.

법원은 피고들 간의 매매계약이 사해행위에 해당한다고 판단하여 이를 무효화(취소)했습니다. 특히, 해당 부동산이 이미 경매로 다른 사람에게 넘어가 집 자체를 뺏어올 수 없는 상황이었음에도, 저희의 전략적 청구에 따라 그 가치만큼 현금으로 물어내라는 '가액배상' 판결을 받아내어 의뢰인이 보증금 전액을 현금으로 돌려받을 수 있게 되었습니다.

법무법인 태앤규 김기태 대표변호사

민사·부동산 전문 / 사해행위 및 보증금 반환 소송 전담

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