성공사례
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김기태변호사 전주민사변호사 계약 취소 수천만 원 전액 반환 소송사건
작성자법무법인태앤규
- 등록일 26-06-14
- 조회5회
본문
수천만 원 날릴 뻔한 자영업자의 반전
"허가 절대 문제없다"던 말이 전부 거짓이었다
불법 건축 하자 숨긴 임대인과 중개사, 법정에서 낱낱이 밝혀내다
안녕하세요, 전주·전북 지역의 복잡한 민형사 사건을 전담하는 법무법인 태앤규 김기태 대표변호사입니다.
상가 계약 전 수차례 확인했음에도 불구하고 숨겨진 건축 하자로 허가가 거부되고, 오히려 집주인에게 역소송까지 당한 황당한 사건이었습니다.
감정적 대응이 아닌 증거와 판례로 철저히 무너뜨렸고, 허공으로 사라질 뻔한 수천만 원을 전부 되찾았습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 의뢰인 상황 | 특정 영업 허가가 필수인 업종으로 상가 창업 준비 |
| 계약 전 확인 | 임대인·중개사에게 법적 하자 유무 영업 허가 가능 여부 수차례 직접 확인 |
| 집주인 답변 | "완전 적법한 건물, 아무 문제 없다" — 강하게 보장 |
| 중개사 답변 | "관공서 담당자에게 직접 확인했다, 허가 무조건 난다" — 적극 보장 |
| 의뢰인 조치 | 그 말을 믿고 수천만 원 인테리어 공사 완료 |
| 결과 | 영업 허가 불가 — 건물 내 불법 건축 하자 + 용도 불일치 확인 |
의뢰인은 창업 전 집주인과 중개사 모두에게 "이 건물에서 해당 업종 영업 허가가 나오는지"를 수차례 꼼꼼히 물었습니다. 두 사람 모두 아무런 문제가 없다고 강하게 보장했고, 의뢰인은 그 말을 믿고 수천만 원의 인테리어 공사까지 마쳤습니다.
그러나 막상 영업 신고를 하러 갔더니 건물에 숨겨진 불법 건축 하자와 용도 불일치로 인해 허가가 완전히 차단되었습니다.
더욱 황당한 건 사후 태도였습니다.
집주인 → "그 하자는 세입자가 공사하다 만든 것" — 말도 안 되는 억지 + 밀린 월세 소송 역제기
중개사 → "행정 허가 확인은 내 법적 의무가 아니다" — 책임 전면 부인
보증금 + 인테리어 비용 수천만 원이 공중으로 사라질 위기였습니다.
"감정으로 싸우면 집니다. 저희는 증거와 법리로만 승부했습니다."
"집주인의 고지의무 위반, 중개사의 부실 확인 책임 — 판례로 하나씩 입증했습니다."
| 상대방 주장 | 태앤규의 반격 |
|---|---|
| 집주인: "하자는 세입자가 만든 것" | 관할 관청 사실조회 → 계약 이전부터 존재한 하자 입증 |
| 집주인: "나도 몰랐다" | 임대인 고지의무 위반 판례 적용 → "주관적 기억이 아닌 객관적 확인 의무 있음" 규명 |
| 중개사: "행정 허가 확인은 법적 의무 아님" | 계약 전 녹취 분석 → "무조건 허가 난다" 발언 법정 공개, 부실 확인 책임 추궁 |
| 집주인: 월세 미납 역소송 제기 | 계약 자체가 취소 대상임을 선제 입증 → 역소송 무력화 |
관할 관청에 사실조회를 신청해 해당 건물의 과거 이력과 현장 상태를 전부 확보했습니다. 분석 결과, 문제의 불법 건축 하자는 의뢰인이 입주하기 한참 전부터 이미 존재했던 것으로 명백히 확인되었습니다.
집주인의 "세입자가 만든 하자"라는 주장은 근거 없는 허위였음을 객관적 공문서로 완전히 차단했습니다.
계약 전후 의뢰인과 집주인·중개사가 나눈 대화 녹음을 정밀 분석했습니다. 불안해하는 의뢰인에게 "아무 문제 없다", "무조건 허가 난다"고 적극적으로 안심시킨 발언들을 법정에 낱낱이 제출했습니다.
중개사가 "확실하지 않은 내용을 확실한 것처럼 말해 계약을 성사시킨" 행위는 명백한 과실임을 입증했습니다.
관련 대법원 판례를 분석하여, 임대인은 '건물의 법적 하자 유무'라는 중요 정보를 객관적으로 확인·고지할 의무가 있음을 규명했습니다.
"나도 몰랐다"는 변명은 통하지 않습니다. 임대인이라면 주관적 기억이 아닌 객관적 확인 후 임차인에게 알려야 할 법적 의무가 있으며, 이를 이행하지 않은 것 자체가 고지의무 위반임을 법리적으로 입증했습니다.
| 집주인 | 고지의무 위반 인정 → 계약 취소 + 손해배상 책임 |
| 중개사 | 부실 확인·적극 허위 고지 → 연대 손해배상 책임 |
| 역소송 | 집주인 제기 월세 청구 소송 → 전부 기각 |
| 의뢰인 | 보증금 + 인테리어 비용 수천만 원 전액 회수 |
재판부는 "임대인은 자신의 주관적 기억만 믿고 '괜찮다'고 할 것이 아니라, 객관적으로 확인하고 알려줄 의무가 있다"고 명시하며 집주인의 고지의무 위반을 인정했습니다.
상가 계약에서 허가 가능 여부는 사업의 생사를 가르는 핵심 조건입니다. 계약 전 한 마디 "괜찮다"는 말을 믿기 전에, 법적으로 확인받으세요.
김기태 대표변호사
형사·민사 사건 수천 건 처리 노하우
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